Paniere Sicurezza: il ruolo della casa di proprietà - Il caso Svizzero

In un precedente post abbiamo valutato l'investimento immobiliare nel caso Italiano; in questo post parlero' del caso Svizzero, che è molto diverso dal precedente.

Innanzi tutto il mercato immobiliare Svizzero è in crescita da anni. Alcuni sostengono che sia una bolla destinata a scoppiare, altri sostengono che sia una crescita sostenibile, giustificata dal fatto che le aree edificabili sono pressoché finite, e la capacità abitativa può essere aumentata solo sostituendo edifici vecchi con edifici nuovi e più alti.

Il secondo punto da considerare è che l'economia Svizzera è florida. La bassa tassazione per le imprese, i salari alti, la posizione centrale in Europa, il multilinguismo presente ovunque, la qualità della vita elevata e la stabilità politica spingono aziende a trasferire qui i loro headquarters, e ad attrarre talenti da tutta Europa o addirittura da oltre oceano. 

Il terzo punto da considerare è che la Svizzera è nota per essere un Paese sicuro, sia dal punto di vista sociale che dal punto di vista monetario. Bene.

Queste premesse vogliono spiegare il perché la bolla immobiliare Svizzera, se di bolla si tratta, è supportata e destinata a non sgonfiarsi facilmente.

Quando dico che il mercato è in "bolla" oltre a intendere che il prezzo degli immobili sale costantemente da svariati anni, intendo dire anche che è piuttosto caro, e nelle zone più popolate, come Zurigo e Ginevra, supera facilmente i 10 mila franchi al metro quadrato. Quindi per un appartamento da 100 metri quadrati occorre considerare la ragguardevole cifra di almeno 1 milione di franchi!

Per le ragioni sopra, infine, gli affitti sono molto alti, e per lo stesso appartamento di 100 mq si possono pagare facilmente 3.000 CHF/mese, confermando il costo dell'abitare come la prima voce di spesa per una famiglia svizzera.

Stando così le cose, chi può permettersi l'acquisto di un appartamento?

In realtà, e qui la modalità di acquisto di un immobile in Svizzera si discosta enormemente da quella ben nota oltralpe (sia in Italia che in Francia), per acquistare un immobile occorre avere mezzi propri per il 20% del valore dello stesso ed una rendita la cui terza parte sia superiore alla rata del mutuo calcolata con un 4% di interesse; gli enti erogatori dei mutui non vogliono prendersi rischi. 

Quindi, nell'esempio da 100 mq, occorrerà avere 200 mila franchi del milione richiesto, ed una rendita di almeno 10.500 CHF al mese (costo della rata ipotetica al 4% di interesse, moltiplicato per 3).

L'acquirente può quindi contrarre un mutuo, che tuttavia non dovrà necessariamente estinguere. Sarà sufficiente che l'acquirente diventi proprietario del 35% di tutto l'appartamento entro 15 anni dall'acquisto.

Questo vuol dire che se ha comprato un 20% all'atto dell'acquisto, dovrà impegnarsi a riscattare un ulteriore 1% all'anno per 15 anni. 

Passati i primi 15 anni, l’acquirente potrà continuare a vivere nella casa pagando solo la quota interessi dell’ammontare residuo su cui ha ancora il mutuo. In questo modo, l'acquirente non deve necessariamente estinguere il mutuo, potrà semplicemente rinegoziarlo ogni 10 anni. 

Questo meccanismo è quindi un ibrido tra lo stare in affitto e l'acquisto di una casa di proprietà, e finché i tassi di interesse sono così bassi e il mercato immobiliare è in crescita, comporta dei vantaggi aggiuntivi rispetto al caso italiano, poiché la riduzione dei costi operativi si ottiene già dalla prima rata, si può investire la differenza, e il valore dell'immobile si rivaluterà e fornirà una plusvalenza al momento di un'eventuale vendita.

Vediamo l'esempio di un appartamento di 100 metri quadrati da acquistare.

L'ente che eroga il mutuo, ipotizziamo per 10 anni, propone una formula in cui l'acquirente debba ripagare il minimo legale dell'immobile ( il famoso 1% all'anno del valore dell'immobile, quindi 10 mila franchi all'anno) più gli interessi sul mutuo erogato, che al momento sono molto bassi (siamo all'1% tasso fisso, il che significa altri 8 mila franchi all'anno). Si otterrà così un costo annuo di 

costo ammortamento = 10.000 CHF

costo interessi = 8.000 CHF

a cui si dovranno aggiungere i "Nebenkosten", ossia i costi di riscaldamento, luce comune e condominio, che normalmente sono inclusi nei costi di affitto. Questi, per un appartamento di 100mq potrebbero essere di 5.000 CHF all'anno.

Nebenkosten = 5.000 CHF

Occorre anche aggiungere la tassa di proprietà: quest non è di semplice calcolo in quanto si basa sul principio dell'affitto potenziale che si potrebbe ricavare. Questo valore, pari a circa il 60% del valore di mercato dell'affitto potenziale nel Canton Zurigo, viene sommato all'imponibile, ma se ne detraggono interamente i costi di mutuo, di ristrutturazione, riducendo così l'ammontare da aggiungere all'imponibile da lavoro dipendente o indipendente.

Nell'esempio, il valore locativo potenziale sarebbe 36.000 CHF/annui, il cui 60% vale 21.600 CHF. Da questo ammontare devono essere detratti gli interessi sul mutuo di 8.000 CHF, ed i costi di manutenzione, che per semplicità considereremo pari a 5.000 CHF. Perciò l'imponibile corrisponderebbe a quello da lavoro maggiorato di 8.600 CHF, che al 24% di tassazione corrisponderebbero a 2.064 CHF.

Tassa di proprietà = 2.064 CHF

Complessivamente quindi, il costo annuo dell' acquisto, nel caso in cui si pagasse l'ammortamento, sarebbe la somma di ammortamento, interessi, Nebenkosten, Tassa e manutenzione (10.000+8.000+5.000+2.064+5.000):

Costo annuo caso acquisto =30.064 CHF

valore che è evidentemente inferiore ai 36.000 CHF che lo stesso appartamento costerebbe, all'anno, in affitto. 

Inoltre ad ogni miglioria che si volesse introdurre, il valore dell'immobile crescerebbe e la banca si proporrebbe di finanziare il gap tra l'ammontare già finanziato e l'80% del nuovo valore.

Un'ulteriore agevolazione per l'acquirente poi nasce dalla possibilità di non pagare annualmente la quota di ammortamento (i 10.000 CHF sopra), ma di pagarli tutti assieme (cioè 100.000 CHF) allo scadere del mutuo.

Questo ha due effetti:

1. la proprietà rimane al 20% per tutti i 10 anni del mutuo e non si ha un incremento delle tasse
2. il costo annuo dell'abitare si abbassa ulteriormente a 20.064 CHF nel caso in esame, permettendo di investire il resto (ma occorre accantonare le cifre attraverso il terzo pilastro pensionistico)

Da quanto esposto sopra si evince che con l'acquisto si può ottenere una rata mensile che va da due terzi a meno della metà dell'affitto equivalente, riducendo significativamente i costi operativi dell'abitare.

Insomma, nel caso svizzero, in cui lo Stato è molto attraente, il mercato immobiliare è ancora in crescita, ed i tassi di interesse sono al minimo, l'investimento immobiliare presenta ulteriori vantaggi rispetto al caso italiano.

E se i tassi di interesse dovessero aumentare? In questo caso si può comunque valutare di metterlo in affitto, e con gli introiti ripagare il mutuo. 

Oppure si può valutarne la vendita, visto che il mercato è in crescita, ottenendo anche un bel guadagno, anche considerando la tassa sul "capital gain" che lo Stato applica sulla plusvalenza ottenuta con la vendita, tassa che è inversamente proporzionale al numero di anni in cui si è mantenuto l'investimento; per esempio, nel canton Zurigo, il guadagno viene tassato intorno al 40% se si vende dopo soli 5 anni dall'acquisto, mentre viene tassato meno del 20% se si vende dopo 25 anni dall'acquisto.

Insomma, anche sugli immobili il modello svizzero sembra funzionare egregiamente ed essere un'ottima opportunità di investimento.

E voi? Come valutate l'investimento su una casa o appartamento di proprietà?